彭山精装修培训学校

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　　2020年8月，维业股份(300621)与珠海市国资委旗下企业华发股份完成股权过户登记，华发股份获得公司29.99%的股份后正式成为控股股东，公司的实际控制人也变更为珠海市国资委。

　　2020年12月4日，维业股份发布公告，称拟以现金支付的方式购买华发股份持有的华发景龙50%股权，以及华薇投资持有的建泰建设40%股权，交易金额分别为2.19亿和9000万，合计3.09亿元。公司表示，本次交易一是为了解决母公司华发集团与公司的存在的同业竞争情况，二是有利于公司强化资源整合能力，更好地发挥公司与华发集团间的业务协同效应。

　　有市场分析人士指出，本次珠海市国资委将旗下优质装修装饰资产注入维业股份后，公司将成为华发集团装饰装修及建筑工程业务的唯一运营平台，有利于公司在“粤港澳大湾区”等机遇下作为单一主体开展业务，发挥规模优势;另一方面维业股份作为成立超过二十年的老牌装修装饰类企业，拥有充分的资质和工程经验优势，交易标的可以与公司在市场区域、市场渠道共享等方面形成互补，增强公司核心竞争力。

　　基本面指标持续改善，重大工程彰显竞争实力

　　据公开资料，维业股份是国内首家也是目前唯一一家在创业板上市的装饰企业，公司已连续17年入选中国建筑装饰百强企业，拥有多项壹级、甲级资质，是业内中高等级资质最完备的企业之一。公司此前承接了人民大会堂系列工程、腾讯大厦、深圳湾一号顶级豪华公寓等数千项各类大中型建筑装饰与设计工程，在业界属于头部梯队。

　　去年受疫情影响，公司业绩下行。2020年前三季度维业股份实现营收13.88亿，归母净利润1778.01万，业绩指标同比均有所下降。但一方面，20年公司第一至第三季度单季度营收同比降幅分别为-52.38%、-20.34%、-11.51%，营收降幅收窄趋势明显，21年业绩增速有望回正;另一方面公司财务指标持续优化，20年前三季度存货周转率分别为2.96、11.16、17.22，应收账款周转率分别为0.14、0.48、0.81，回款力度明显加强。

　　今年下半年，维业股份的新签项目捷报频传，接连中标多项粤港澳大湾区重大标志性项目，如湛江华发新城市南花园项目、珠海国际会展中心(二期)项目——会展装修二标段工程、华发十字门国际花园A8地块幕墙工程项目、金湾航空城市民艺术中心室内精装修工程等。其中，珠海国际会展中心项目被定位为“珠澳新地标”，系公司在珠海承接的首个重大地标性项目，中标金额1.28亿，彰显了公司在大湾区装修装饰行业的领军者地位。数据显示，公司下半年新签的各重大项目金额总计约3.25亿，约占2019年全年总营收的13.07%左右，日后发展动能不减。

　　值得一提的是，今年公司还与格力电器强强联手，双方签署《战略合作框架协议》。协议内容显示，格力拟在基地建设、人才房建设、保障房建设、酒店建设类项目中优先与维业股份合作，而维业股份则拟在房建类项目中优先使用格力生产的空调等电器产品，金额约人民币1亿元。

　　交易标的赋能公司业务，长期业绩增长确定性强

　　本次收购交易标的有望全面赋能维业股份业绩。数据显示，华发景龙和建泰建设在2020年Q3分别实现归母净利润3449.94万和741.79万，并表后能直接贡献2021.69万净利润，占维业股份前三季度净利润的113.71%。同时，收购完成之后还将大幅降低公司的有息负债率(标的子公司多为无息负债)到6.54%，显著低于行业均值18.77%。

　　从长期来看，收购完成后，公司未来几年内业绩高增的确定性较强。根据交易报告，华发股份承诺，华发景龙2021年-2025年净利润数分别不低于5160万、5270万元、5630万、5810万、5980万;华薇投资也承诺，建泰建设2021年-2025年净利润数分别不低于2830万、2900万、2970万、3,010万、2870万元。若业绩承诺完成，将极大增厚公司的利润。据测算，公司未来五年间将分别实现净利润1.66亿、1.68亿、1.72亿、1.74亿、1.75亿;若未完成对赌，补偿金额也会从尚未支付的现金对价中扣除，或由交易对方另以现金支付。

　　同时，华发景龙业务涉及全国40余个主要城市，并成功进入近40家知名地产企业的供应商库，包括融创、招商、华润等，建泰建设也拥有横琴国际交易广场、大健康食品斗门鹤州北示范基地等标志性的大型施工项目经验。标的企业有望全面赋能公司业务，在市场区域、市场渠道共享等方面形成互补，完善公司的业务布局，增强公司核心竞争力。

　　从资产评估情况上看，本次交易标的公司均为轻资产运营，资产基础法估值难以体现标的公司客户资源、市场渠道、在手合同等无形价值。截至评估基准日2020年9月30日，华发景龙持有在手合同13.00亿，建泰建设持有在手合同98.38亿元; 10-11月，华发景龙新增合同1.46亿，建泰建设新增合同38.16亿。华发景龙对应的市盈率为7.75倍，建泰建设起步较晚，近年来业绩增速较快，以2021年的业绩承诺计算，动态市盈率为7.95倍，远低于市场可比交易的均值11.49，因此本次交易标的估值水平基本上合理。

　　此外，根据克尔瑞数据，2019年珠海前十名房企销售成交总金额为562.62亿元，其中华发股份排名第一名，销售金额达227.81亿元，其次是保利发展和世荣兆业。华发股份在珠海区域市场占有率较高，为该市场的核心客户，今后公司与控股股东华发股份以及华发集团的关联交易在产业链层面难以避免。

　　交易对手华发集团已做出承诺，今后将尽量减少并规范与维业股份之间的关联交易。对于无法避免或有合理原因而发生的关联交易，将遵循市场交易的公平、公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、法规及规范性文件的规定履行关联交易决策程序。

　　粤港澳大湾区释放公装需求，住房精装修行业稳步增长

　　资料显示，维业股份主营建筑装修装饰工程业务，2019年年报中公共建筑装饰和住宅精装修业务分别占比58.72%和23.8%。在我国，公共建筑装饰和住宅装饰两大市场共同构成了中国的建筑装饰行业，由于包括内容的巨大差异以及发展动力来源的区别，两大行业近年来也呈现出不同的发展逻辑。公共装饰行业受政策的基建投资影响较大。据wind数据，2020年1-11月全国固定资产投资达499560亿元，累计同比增长2.6%，其中基建投资(不含电力)同比增长3.32%，固定资产投资和基建投资现已逐步回暖。

　　住宅装修方面，建筑业发展“十三五”规划明确提出到2020年，我国新开工全装修成品住宅面积要达30%。从全球角度看，日本、美国、欧洲等地区发达国家住宅精装的比例达到80%以上，2019年我国地产精装房渗透率仅为32%，仍存在较大的提升空间。2020年开始，在中央 “房住不炒”、“三条红线“等政策指导下，全国楼市发展回归理性，房地产企业进入存量博弈时代，精装修工程作为地产住宅的重要配套增值项目受到重视，存量房的二次装修需求也即将成为新兴热点，再加上租赁市场的繁荣，住宅装修市场“十四五”期间市场还有望继续稳步增长。

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