西乡塘水电安装培训学校

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依据《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日国务院令第248号发布）第三十条“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定”及《商品房销售管理办法》（2001年4月4日建设部令第88号发布）第十七条“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另行规定的除外。”第十六条“商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；……”之规定，商品房价款的确定方式及总价款均由签订商品房买卖合同的当事人以书面合同的方式协商确定。

依据《中华人民共和国合同法》1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过）第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，本案当事人在协商商品房价款的确定方式及总价款时如出现上述情形，则合同条款无效。合同条款无效的认定属民事诉讼范畴，应由人民法院裁定。

综上，商品房价格依法由合同当事人在合同中协商确定，方式不受限制，可以总价确定，亦可分项目计价，均不违反上述规定。

二、有关省发改委赣发改收费字〔2009〕805号文件的理解与适用

《通知》第三条第（一）点规定：“涉及到水电安装的费用和其它面向全体购房者的共有性的建筑附属项目、经营性收费，一律纳入商品房建筑工程预算，计入商品房价格，房地产开发企业不得在商品房销售过程中以各种名义在价外向购房者收取或代收。”该规定中所表述“计入商品房价格”之“商品房价格”应理解为本商品房买卖合同当事人在合同中所确定的合同总价款。只要合同当事人在商品房买卖合同中单独约定了水电安装费的项目，则视为是合同总价款的构成部分。有网民理解为“江西省发改委于2009年5月19日下发了《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》（赣发改收费字〔2009〕805号），明确规定了从2009年5月19日起，在商品房销售过程中不得收取水电安装费，并明确写明在5月19日后签定的合同有约定收取水电安装费的，合同条款无效，房地产开发企业收取的违规费用，应退回购房者”，其实是个误解。首先，《通知》明确了水电安装可以收取，但要计入商品房价格；其次，明确了收取水电安装费必须以双方签订的合同确定的商品房价格方式收取。很显然，合同之外收取均属违反上述规定，方存在退回。之所以造成误解就在于购房户认为合同上只能出现一个数字表述的价格，而不能有多个分项目价格存在。如按此理解，《通知》就与本文第一点所引用的处于其上位的行政法规、部门规章相抵触。依据《中华人民共和国立法法》第七十九条“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章。行政法规的效力高于地方性法规、规章。”因此，还应适用上位法的规定。

三、其他说明

省发改委《关于规范商品房交易有关收费问题的通知》（即805号文），其目的是规范商品房交易的收费行为，纠正交易过程中名目繁多的各种收费项目。至于水电安装费，《通知》并没有指出不能收，且明确可以收，只是怎么收法的问题。《通知》强调要计入商品房价格，不能以各种名义在价外收取。对原出现不规范的水电安装费收取情况，不仅涉及《通知》的执行问题，还牵涉到《合同法》和其他相关法律。市政府法制办对此类问题的法律意见，亦明确合同约定的水电安装费，开发商可以收取，无合同约定的，则不能收取，其解释是符合上述相关法律、法规、规章规定的。

另外，对群众投诉在商品房交易中的违规收费问题，市物价局将派出检查组进行调查、取证，如有价格违法行为，将依法查处。

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