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南京市住房保障与房产局于1月19日正式发布《关于进一步加强南京市商品住房全装修建设管理的通知》，对全装修工程的全过程监管、明确装修标准、装饰装修单位和从业人员的管理等方面进行了规定，并要求样板间公示截止时间须至项目交付后三个月以上。

业内人士认为，此举将提升住宅品质，改善居住质量，减少置业双方纠纷的产生。但“全装房”并非完美，亦有需要注意的问题。易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示，对于“全装房”要警惕装修的成本核算不清、变相涨价的做法。若操作不到位，“全装房”可能会成为维权的重灾区。

与此同时，禹洲地产一位内部人士向《华夏时报》记者直言，全装修房增加了企业开发成本，同时也延缓了上市交易的周期，更为考验企业的去化能力、融资能力等，“在这样的政策之下，房企们未来在南京市场上肯定会更加谨慎地拿地”。

南京出台商品房全装修新政

1月19日，南京市住房保障和房产局、南京市城乡建设委员会、南京市物价局联合出台《关于进一步加强我市商品住房全装修建设管理的通知》（以下简称“通知”），对全装修工程的全过程监管、明确装修标准、装饰装修单位和从业人员的管理、装饰装修材料、设备的监督管理、工程竣工验收、全装修价格备案、全装修商品房销售合同、第三方全装修价格评估、全装修现场公示、样板房、投诉处理、实施日期等进行了全面规定。

根据《通知》，建设（开发）单位是全装修商品住房的第一责任主体，对装修质量安全负首要责任，防范开发商可能会出现的甩手不管，踢皮球的行为；全装修申请价格备案要毛坯、装修分别备案，明确装修价格；装修评估价格需经专业评审部门测算评估后，企业方可进行申报；装修价格评估报告经公示后，项目交付之前必须按照核准的装修方案一次装修、新房交付前不得采取二次装修等方式提高全装修价格等。与此同时，全装修商品房主力户型都必须建设交付标准样板间，非交付标准的须在现场明示，并在合同中标明，且样板房公示截止时间须在交付后三个月以上。

据悉，新政自发布之日起对新申领施工许可证的商品住房项目开始实施，此前已领施工许可证的项目不在范围内。南京市住房保障和房产局表示，新政的主要目的在于完善南京市商品住房全装修从设计、建设、监管、销售到交付等的全过程监管流程，规范全装修各方主体行为，确保全装修质量，强化全装修标准和价格备案监管，建立全装修权益保障体系，减少全装修纠纷，维护人民群众合法权益。

值得一提的是，南京并非首个推出“全装房”的城市，此前海南、浙江、河南、山东、山西等省份的部分城市都已经推行了全装修政策。

例如，2018年12月28日，西安市政府网站发布《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，从2019年1月1日起，西安市将在全市行政区域内（含西咸新区，不含蓝田县、周至县）新建住宅推行全装修成品交房。更早一些时候，海南省宣布自2017年7月1日起，《海南省商品住宅全装修管理办法【试行】》正式施行，取得施工许可证的商品住宅开始施行全装修，成为首个全面施行商品住宅全装修的省份。

不会变相提高房价

根据住建部于2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施细则》，所谓“全装修住房”，是指装修一次到位，房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

业内人士普遍认为，对于置业者及市场来说，“全装房”优势明显。

“南京此举对于购房者是一项安心举措，有利于打造健康、有序、规范的新建商品房市场。”第一太平戴维斯综合地产销售及顾问部董事李培凌认为，作为长三角特大型城市，新政的出台符合南京未来经济发展趋势，也将加速推动城市化进程。

与其看法类似，58安居客房产研究院首席分析师张波也表示：“总体来看，全装修房自带减少资源浪费、降低环境污染和噪声污染正向引导作用。对于购房者来说，可以快速入住并且无装修的烦恼，另外由于开发商统一装修，装修的成本也更为可控。”

至于“全装房”是否会成为开发商变相提高房价的手段，诸位业内人士表示：

禹洲地产一位内部人士直言，全面实施全装房的确会增加房企的开发成本，但这不太可能会带来房价的快速提升。上海中原地产首席分析师卢文曦也表示，全装房肯定会推高开发商的开发成本。但南京市此次出台的政策要求开发商“明确装修价格”，因此“价格还是很难去突破的”，同时其也相信，即使相关部门会进行适度调整，当地房价也会有一定的管控。严跃进也认为，“南京此类政策若是执行到位，其实对于房价的影响是不大的，因为本身在项目销售的价格中就会把毛坯和精装修的价格进行公示。”

不过，对于开发商而言，“全装房”政策无疑带来了压力。上述禹洲地产内部人士就向《华夏时报》记者坦言，全装修房增加了企业开发成本，同时也延缓了上市交易的周期，“的确会对企业带来一些压力”。在该人士看来，对于在南京市场上布局的房企们来说，之前楼盘可以预售，现在必须得全装修才能上市，实际上很考验企业的去化能力、融资能力等，“在这样的政策之下，房企们未来在南京市场上肯定会更加谨慎地拿地”。而李培凌也认为，短期来看，房企的的财务成本会加大，目前南京的限价政策尚未解除，如何在装修品质，建造成本，企业盈利中寻找平衡也是对开发企业提出了更高要求。

值得注意的是，尽管多地相继推出“全装房”政策，但在实际的推行过程中也并非一路畅通。例如，2018年3月15日，长沙市出台《进一步推进新建商品住宅全装修建设的通知》，鼓励房地产推行全装修销售。但此后由于开发商变相涨价，业主集中维权，导致置业双方矛盾日渐激化，甚至引起了湖南省委主要领导的高度重视。直到2018年11月底，《华夏时报》报道称，长沙市住建委或已经暂停了全装房新楼盘的备案工作，“全装房”风波才得以暂时告一段落。

“不可否认，在落地的过程中，的确也出现了装修质量不佳、变相涨价等问题，但这并不会改变全装修的趋势，未来也将有更多城市跟进全装修政策。”张波认为。

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