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原標題：頂豪刷頭條 理性看熱鬧
中糧瑞府最高擬售單價21.34萬元/平方米，西宸原著最高擬售單價24.43萬元/平米……6月以來，北京頂豪如雨后春筍般不斷涌現，不斷刷新著北京樓市頭條，對於沒有天花板，隻有想不到的頂豪價格，普通購房者保持淡定心態，頂豪的出現對於周邊二手房影響有限。業內人士表示，無論是成交量還是覆蓋人群，二手房影響力大於新房，更大於樓市金字塔頂端的頂級豪宅，因此，決定北京今年樓市未來走向的是二手房，而非頂豪。
頂豪價格屢創新高
單平方米報價從“10萬+”喊到了“20萬+”，豪宅項目正在不斷試探價格的天花板，挑戰著人們想象力。
5月30日，住建委公布最新一批預售許可公告顯示，位於孫河的中糧瑞府獲批的50棟別墅中，其中19號住宅樓的4棟別墅獲批單價超過1.8萬元/平方米。而編號為101號的別墅，按建面擬售價格更是高達213427元/平方米。中糧瑞府借此一舉成為首個獲批單價超過20萬元/平方米的頂級豪宅。
6月11日，在西三環西局，龍湖地產、葛洲壩地產共同開發的西宸原著（玉璞家園）首批4棟樓80套房源日前獲得預售許可証。這些房源全部為別墅類產品，預售單價在11萬-18萬元/平米之間，其中，單價最高的是9號樓一套房源，擬售單價為25.45萬元/平米，另外11號樓一套房源擬售單價24.43萬元/平米。這兩套房建筑面積400平米以上，預計總價將過億。
頂豪的故事還只是開始，重點布局北京東二環、東三環的融創，於6月18日同時推出北京壹號院和使館壹號院兩個頂級豪宅項目。業內人士表示，一個開發商同一時間推出兩個頂級豪宅項目在此之前十分少見。
除了北京外，價格讓人咋舌的頂豪在其他一線城市頻頻出現，4月底，上海黃浦灣壹號傳出消息，頂層報價38萬平米，跳漲13萬，刷新此前華僑城蘇河灣保持25萬平米的上海豪宅單價紀錄﹔5月底，深圳中洲中央公寓拿到預售証，預售價格高達37萬平米，輕輕鬆鬆完勝剛剛以20萬平米開盤的海上世界雙璽。
在眾多頂豪中，價格最挑戰人們想象的要數合生·霄雲路8號，今年5月中旬，北京合生·霄雲路8號傳出消息，即將推出空中四合院，單價36萬起，最貴50萬元平米。
面臨競爭挑戰
今年5月，萬柳書院又成交一套住宅，單價接近15萬元/平米，是近期的最高成交價。龍湖地產方面表示，西宸原著採用預約制的銷售方式，但市場熱度遠超預期，在樣板間開放之后，周末看房客戶到訪量在200-300組。
從銷售情況看，2015北京豪宅市場可謂“風生水起”。根據亞豪機構統計數據顯示，2015年1-5月份北京豪宅市場（成交價6萬以上）共實現成交613套，成交面積17.6萬平方米，相比去年同期分別大漲77%、108%。在這其中單價超過10萬元的頂級豪宅共實現成交121套，而即便扣除盤古大觀的96套集中簽約，頂豪產品前五個月成交同比上漲幅度也高達257%。
“豪宅火爆除整體市場因素外，主要因為兩年前出讓的地王紛紛入市，注定了必須要做豪宅。而今年的股市刺激也是一大助力。”中赫置地相關負責人介紹，近期萬柳書院項目到訪量及簽約量都呈環比激增趨勢，其中不乏從股市獲利后抽身投資房產者。股市寬幅震蕩背后，必然有前期獲利資金的出逃，與股指的高風險相比，豪宅的穩健成為投機之后固化資產、保值增值的首選。
亞豪機構市場總監郭毅分析認為，頂豪的集中入市必然會嚴重超出市場承載力，造成各項目間的成交量出現分化。地段、產品、價格、服務是購房者評價豪宅的四個要素，四項均能達到購房者滿意，銷量就能得到保障，缺項越多，未來的市場接受度面臨的挑戰越大。
頂級豪宅的隊伍不斷壯大，但未來爭搶的客群，卻極為有限，競爭的慘烈也不可避免。郭毅表示，北京實際成交能夠突破億元的超級豪宅，在2012年至2015年5月的3年多時間裡，僅有7個項目。
天價為了打響品牌
在今年北京整體樓市熱銷的背景下，豪宅市場也表現不凡，但是超過10萬甚至20萬的單價，還是讓市場感到驚訝。
對此，易居(中國)控股公司執行總裁丁祖昱認為，開發商這麼做，可能是為了打響品牌，有時候壞名聲的傳播力甚至比好名聲還有效。同時，開發商也可能是為了掩護同一項目其他物業的去化，“有了50萬元/平方米的天價在那裡，20萬元/平方米就顯得不那麼貴了。”
一位北京高端市場營銷人員向記者表示，在北京高端市場報價虛高的情況很普遍，許多喊出10萬元至20萬元/平方米的“天價”項目，絕大多數房源的真實成交價格在8萬元至9萬元/平方米區間。
除了搶頭條，博眼球外，頂豪的出現，也與市場發展規律有關。
亞豪機構市場總監郭毅分析認為，近年來北京住宅市場的不斷外擴郊區化，與其相伴的卻是價格的不斷上漲，在六環外剛需區域房價已超2萬/平米之后，二手房價格的攀升、股市大漲的資金驅動，6萬元/平方米的豪宅門檻已不再讓購房者覺得高不可攀。而高端市場經過數年培育，一些原本的改善盤隨著周邊配套的成熟，在提升產品品質后晉級成“豪宅”。
根據亞豪機構統計數據顯示，在今年的前5個月當中，已經取得預售資格的單價10萬元以上豪宅產品達482套。2015年北京預計還將有15個單價10萬元以上的頂級豪宅項目入市，總供應量將在2000套左右。
普通購房者態度理性
對於北京頂豪價格正在不斷突破天花板的現象，普通購房者表示淡定。記者近期在北京頂豪項目周邊調查發現，頂豪的出現對於周邊二手房的作用已經明顯減弱。
萬柳某二手房中介經紀人小張向記者表示，萬柳片區的幾個二手房小區目前在售房源維持在每平米6萬至9萬不等。萬柳片區因為教育、區位及環境配套等優勢，一直是海澱熱點區域，雖然今年區域有新盤入市，但新盤對周邊二手房影響不算太大。
“業主和買家還是比較理性，區域出現高價新房之后，業主也沒有太多調價，買房者也沒恐慌入市，目前萬柳一些好的二手房價格也都八九萬，不算便宜，此外，不少買房者主要因為看中萬柳片區的學區房優勢。”經紀人小張表示。
同樣的情況出現在望京、朝陽等區域，記者調查發現，不少二手房中介在向客戶推薦房源時會提起周邊價格創新高的樓盤，以此作為二手房賣點，然而，在報價上卻很少出現跳漲的現象。
“目前所謂的頂豪都在城區，高價新盤周邊二手房源數量龐大，這些二手房年代不一，有2000年后帶電梯的，也有1990年左右沒有電梯的小紅樓，因此，二手房供應量很大，價格跨度也很大，難以形成普漲態勢。”朝陽某二手房經紀人表示。
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