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即墨精装修培训班文章内容：

　　 前几天，深圳住建局发布商务公寓可以通燃气的时候，写过一篇关于深圳商务公寓迈向住宅化的文章，不少读者反映，想了解更多关于商务公寓的前世今生，今天做了一下梳理，同时也是对上次论点的补充。

　　深圳商务公寓的历史和现状

　　 上世纪90年代，受东南沿海楼市泡沫，货币紧缩，东南亚金融危机冲击，深圳楼市极度疲软、大量积压。除采取外销、特区外购房入户，开发商将搁置已久的烂尾楼包装成“酒店式公寓”销售。没想到，这个“去库存”、“化烂尾”的方法，效果还真不错，并在京沪如法炮制，这就是商务公寓和“类住宅”的起源。

　　本世纪以来，头几年楼市不温不火，随着深港一体化，特别是港澳“自由行”，以及深圳金融、互联网等现代服务业发展，港澳、内地来深短暂商旅、创业人群越来越多，客观上对商务公寓有需求，促进商旅和房地产发展，也需要开发商务公寓。

　　

　　 但是，2000年-2010年，深圳商务公寓年均销售规模在10-15万平米，不足商品住宅的4%。2011年限购启动，商务公寓成为资金的一个“出口”，楼市投资开始成为资金大规模介入的优选；2013年以来，深圳房价出现快速上涨，低总价、精装修、不限购、不限贷等几大优势下，商务公寓成为投资客、外地客青睐的对象，成交量从2005-2012年的10万平米左右上升到了40-70万平米，与商品住房成交的比例上升至10%，到了2019年，更是上升到了30%。商务公寓逐渐偏离原来的定位，成为投资性不动产的重要一类。

　　深圳商务公寓亟待向住宅转变

　　 随着深圳入户人口的激增，住房“刚需”必然会增加，同时叠加二胎新增人口，未来对住房及公共配套的需求将会翻倍增长。商务公寓市场也随之发生了很大变化，似乎有一跃而成为深圳这样严格限购城市的主力产品的趋势。这背后的主要原因有两点：一个是我们前面谈到的，因限购政策影响，投资客被从住宅市场挤压出来，涌向商办物业，但是商办物业存在过量增长，空置率和租金回报率低，商务公寓因具有可商可住的特点，成为一种比较好的投资产品；

　　二是限购带来的自用人群的增多，尚不具备买房资格的自用者，以及能负担比住宅门槛低一些的首次置业门槛的年轻人，现在成为商务公寓的重要购买群体。根据我们的调研，原来深圳商务公寓自用客和投资客一般为三七开，而现在有些公寓楼盘的自用客户比例甚至高达50%以上。但是，不管背后的原因是第一还是第二点，其实都是看中的商务公寓的居住属性而来。这个是商务公寓发展一个重要转变。

　　 前些年，各级行政区，为了区域形象、繁荣市场、招商引资，商业办公自然少不了。可现在，由于产业升级、互联网冲击，加上商业办公讲究积聚效应，也就是大家扎堆儿往一起凑（比如特区内几个中心区）。由此，特区内原有商业办公中心、几大总部基地足够了。加上，现在创业空间需求小，甚至一个格子就够了，国家也允许住宅里面办公，工业和商办空间需求会明显下降。

　　

　　 同时，近年来外围也规划开发了很多商业办公，但是招商非常不理想，除了一楼餐饮和儿童娱乐，楼上电影院，其他都开不起来。笔者调研发现，有的综合体还没竣工，就知道无法招商了。深圳产业转型和升级特别快，传统产业可能从兴到衰，只有20年的周期，但用地周期多数在40-50年，确实也需要根据产业周期来调整用地。

　　 与其闲置，不如把它盘活为住宅。事实上，近年来深圳商务公寓异军突起，成交量翻倍增长，其实是住宅供应不足、价格太高，庞大的住房需求倒逼下，市场自发突破土地用途，见缝插针地供应居住属性的商务公寓。这样，既没有违反和突破规划，又能满足市场的需求。就像习近平主席说的，改革都是问题逼出来的。制度改革，需要底层突破，更需要顶层设计，一些顺应市场的政策即将推出。

　　政策信号：商务公寓住宅化的时机已到来

　　 去年底召开的中央经济工作会议曾提出，住房问题关系民生福祉，要解决好大城市的住房突出问题。深圳作为社会主义现行示范区，前后已经作出一系列响应动作。

　　 深圳商务公寓，从逐步增加学位、放开落户到停止批建，再到现在的批准通燃气，未来很有可能全面增加学位、降低水电契税等较高的税费，这一系列的政策出台，本质都是在响应中央的号召，解决大城市的住房问题，现有商务公寓越来越住宅化，市场存量越来越少，这是必然趋势。（具体政策内容请查看我的前期发文）——换一个角度看“深圳商务公寓通燃气”

　　另外，早在2017年5月份，坪山在线（政府官方微信）发布过一篇题为《拔高“坪山标准”，建设高品质中心城区》的文章，其中讲到“从规划层面把已有、已批的商务公寓纳入普通住宅体系，先行先试统筹配备公共基础设施。”笔者认为，这是一个比较重要的信号。现在来看，坪山从规划上来完善和探索将商务公寓住宅化，无疑是一个信号，也是一条可行的路径。

　　
总之，顺应因人口和需求的变化，适时合规合法地改变土地和建筑物的用途，增加居住属性的住房供应，既有效利用土地和空间，又满足“房子是用来住的”的本来属性。深圳商务公寓的住宅化，必将大踏步的前进。

　　而像龙岗碧桂园观麓花园一样的公寓盘，非常值得关注！

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