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地板有深浅，下水有渗漏，窗框参差不齐，装修材质、家电品牌不值那个价……面对这些精装修房问题，业主总是很受伤。
精装修房，严格上称为全装修商品住宅。所谓全装修商品住宅是指新建城镇商品住宅房屋在交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。
最近，杭州市房协法律专业委员会与浙江腾飞金鹰律师事务所联合发布了《全装修商品住宅法律实务研究》。从精装修住宅的验收和交付、精装修住宅常见质量问题等方面进行法律解读。
精装修房有哪些常见法律纠纷点，购房应该怎样维权？浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人律师吴方荣，同时也是报告的主要起草者，将一一为您梳理。
问题一：
质量不过关，要赔偿还是退房
2011年，徐先生在杭州城西买了一套精装修房。今年6月房子交付，验房时徐先生发现，房子客厅东墙有大面积渗水，部分墙面已经霉变。徐先生请了工程师傅来看，师傅说，他的房子是楼层的边套，渗水原因很复杂，可能还和楼层的结构有关。徐先生找到了开发商，开发商答应，在3月内完成整修。徐先生担忧的是，如果整修后还是不好，他该怎么办？
吴方荣说，很多精装修楼盘，多少会有些质量问题。对精装修房质量问题引发的纠纷有两种：一种是普通质量问题，如空鼓、倒泛水、色差、墙皮脱落等等。开发商除了要整改，还要承担逾期交房的责任。如果房屋已经交付，开发商除了整改外，修复期间房屋无法居住使用，还要以当地同等地段房屋租金标准，赔偿相关损失。
另一种是装修出现严重质量问题。业主需要通过实地勘察和(或)司法鉴定进行综合评定，从法律上判断是否属于“严重质量问题”。一旦成立，购房者可以选择退房、赔偿损失、减少房价款三条途径来主张自己的权利。
问题二：
样板房能不能作为承诺标准
“咦，当时看样板房时，明明很宽敞，为什么柜子这么窄了？”在杭州滨江某楼盘拿到房时，李女士很愤怒：这精装的新房，装修质量低了几个档次，和样板房差异很大。
李女士说，买房前，她就是看重样板房户型设计漂亮，收房后却发现很多地方货不对板，不仅影响美观，而且使用时空间也不太好用。她希望开发商将几个部位做成和样板房一样，开发商拒绝了。
吴方荣说，在开发商销售中，样板房是一个非常重要环节，为凸显产品品质，样板房往往会比实际交付房源档次高。样板房能不能作为参照标准？这是许多纠纷的核心问题。
目前，宁波、上海、南京等地的地方性规范文件对样板房的制作要求作出了相应的规范，要求样板间(套)作为全装修住宅工程质量验收的参照标准，须真实反映全装修住宅装修档次和装修质量。
他说，虽然目前杭州市并没有类似其他城市的全装修住宅的规范性文件，从法律定位来说，样板房对于精装修房不仅具有参考和促进销售的作用，更具有样品的地位。法院一般认为样板房是交付标准的一种承诺。
问题三：
开发商承诺标准和实际有出入怎么判定
“开发商宣传中，精装修标准为6000元/平方米，我们在收房时，看到开发商承诺的家具品牌或档次有所改变，总会质疑开发商宣传存在水分，实际装修标准达不到承诺。”温州王先生来杭州买了精装修房，初衷是图省心，结果成了闹心事。
王先生说，开发商提供的买卖合同对精装修标准没有进行约定。在签约时，部分设施设备也是以“同等价格”或“同一品牌”作为承诺。这就给自己埋下了伏笔。
吴方荣说，在销售过程中，开放商应该明确装饰、设备的品牌、型号、规格，如果因为设计需要改变产品，则需要通知购房者，征求他们的同意。在全装修住宅因楼书广告引发的纠纷中，关于装修投入标准、装饰设施设备的品牌、装修材质、装修施工工艺、装饰效果图等均可能被法院认定为是合同内容，应引起足够的重视。对于购房者，应尽量保存好在购买商品房时开发商提供的相关楼书广告，用作以后维护自己权益的证据。
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